A közös költség tartozás rengeteg kellemetlenséget okozhat…
Mi történt?
Egy budapesti társasházban vita alakult ki a közös költség tartozás miatt. A társasház közgyűlése egy határozatot fogadott el, amely szerint a jelentős közüzemi és közös költséggel tartozó lakásokat a melegvíz- és fűtés-szolgáltatásból kizárják. Egy lakás használója (felperes) azonban sérelmezte, hogy a korlátozás jogellenesen érintette őt. Ebből per lett, amely egészen a Kúriáig jutott.
Kéthavi közös költség tartozás = hideg zuhany!
A közös költség hátralék behajtása általában nem egyszerű feladat. Ezért a társasház közgyűlése úgy döntött, hogy a legalább kéthavi közös költség tartozással rendelkező lakások esetében a szolgáltatásokat korlátozhatják, amíg a tulajdonosok nem rendezik tartozásaikat. Az érintettek erről figyelmeztetést kaptak, és az alperes, a társasház kezelője, kiemelte, hogy nemcsak a befizetést, hanem annak igazolását is határidőig kérik.
A felperes egy adott lakást lízingelt, amelynek tulajdonosa egy bank volt. A felperes közös költség tartozás behajtása során felszólítást kapott, de még időben befizette a tartozását. Azonban a fizetésről nem értesítette a közös képviselőt a határidő lejárta előtt. Ennek következményeként február elején a lakásban a melegvíz- és fűtés-szolgáltatást korlátozták. Másnap, a visszakapcsolási díj megfizetése után állították helyre a szolgáltatásokat.
Hogyan döntött a bíróság?
Az ügyben az elsőfokú bíróság a felperes javára döntött, és kimondta, hogy az alperes birtokháborítást követett el. Az indokolás szerint a felperes, mint a lakás használója, jogosult volt a birtokvédelemre. A szolgáltatás kikapcsolása – különösen télen – jogellenesen akadályozta őt a lakása használatában.
A másodfokú bíróság azonban megváltoztatta az ítéletet. Szerintük az alperes a közgyűlés érvényes határozatát követte, amely kötelező érvényű volt a lakás használójára is, nemcsak a tulajdonosra. A felperes elmulasztotta a tartozás kiegyenlítését igazolni, ezért a korlátozás indokolt volt.
Végül a Kúria a másodfokú ítéletet helyben hagyta. Kiemelték, hogy a társasház közgyűlési határozatai nemcsak a tulajdonosokra, hanem az ingatlant bármilyen jogcímen használókra is vonatkozhatnak. A Kúria szerint a közös képviselő jogszerűen hajtotta végre a határozatot, és a felperes nem bizonyította időben a tartozás rendezését. Ezért a szolgáltatás korlátozása nem minősült jogellenesnek.
Konklúzió
Ez az eset rámutat arra, hogy a társasházak működésében a közgyűlési határozatok kiemelt szerepet játszanak, és azok betartása nemcsak a tulajdonosokra, hanem az ingatlanhasználókra is kötelező. Egyértelmű, hogy az előírások pontos követése és a határidők betartása elengedhetetlen, különösen közüzemi hátralék és közös költség tartozás rendezése esetén. Az ügy tanulsága az is, hogy a kommunikációs mulasztások jelentős következményekkel járhatnak a társasházi együttélésben.