Fontos, hogy mit tartalmaz a társasházi alapító okirat…
Mi történt?
A Kúria nemrég precedens értékű döntést hozott egy társasház birtokháborítással kapcsolatos ügyében. Egy társasház udvarán zajló konfliktus fajult bírósági üggyé, miután egy lakó (felperes) birtokháborítás miatt pert indított.
A vita egy társasház közös udvarán található gépkocsibeálló kizárólagos használata körül bontakozott ki. A felperes állítása szerint egy régi szerződés biztosította számára az ügy középpontjában álló gépkocsibeálló kizárólagos használati jogát.
Az évek során több adásvétel zajlott le, amelyekben a lakással együtt a beálló kizárólagos használati joga is átruházásra került. Az alperesek azonban mechanikus parkolásgátlóval akadályozták meg a hely használatát, ami komoly vitát váltott ki a lakók között.
Az ok a társasházi alapító okirat tartalma
A gépkocsibeállót a társasház alapító okirat az egyik lakáshoz rendelte kizárólagos használatra. Ez a jog az évek során minden tulajdonosváltással együtt átszállt az új tulajdonosokra, a felperes pedig közel két évtizeden át akadálytalanul használta a parkolóhelyet.
Az alperesek azonban arra hivatkozva szerelték fel a parkolásgátlót, hogy társasházi alapító okirat rendelkezései már nem érvényesek, és a parkolóhelyek használatáról a társasház közgyűlésének kell döntenie. A felperes a bíróságon kérte a parkolásgátló eltávolítását és a kizárólagos használat visszaállítását.
Hogyan döntött a bíróság?
Az elsőfokú bíróság elutasította a felperes keresetét, azzal érvelve, hogy a 2004-es társasházi törvény hatálybalépése után a társasház alapító okirat már nem érvényes az ilyen jellegű megállapodásokra.
A másodfokú bíróság azonban másképp döntött: kimondta, hogy a felperes jogosult a parkolóhely használatára, mivel hosszú időn keresztül zavartalanul birtokolta azt, és a társasház lakói hallgatólagosan elfogadták ezt a gyakorlatot.
A Kúria döntése
Az alperesek fellebbezése nyomán a Kúria elé került az ügy, amely végül a felperes javára döntött. A Kúria szerint az alapító okirat azon részei, amelyek nem sértik a társasházi törvényt, továbbra is érvényesek.
Emellett a hosszú távú használati szokás és a társasházi közösség hallgatólagos beleegyezése jogilag megalapozta a felperes kizárólagos használati jogát. Az ítélet kötelezte az alpereseket a parkolásgátló eltávolítására, biztosítva ezzel a felperes zavartalan hozzáférését a parkolóhelyhez.
Az ügy kimenetele
A Kúria döntése után az alperesek kötelesek voltak eltávolítani a mechanikus parkolásgátlót, ezzel helyreállítva a felperes kizárólagos használati jogát. Az ítélet értelmében a parkolóhelyet a felperes szabadon használhatja, ahogyan azt az elmúlt két évtizedben is tette. Így megszűnt a konfliktus, és a lakóközösség számára a társasházi alapító okirat által rögzített jogok ismét egyértelművé váltak.
Konklúzió: Az alapító okirat társasház esetén mindent visz!
Ez az eset világosan megmutatta, hogy az alapító okirat társasház esetében nagy jelentőségű, szövege kiemelten fontos a közös tulajdon használati jogainak tisztázásában. A hosszú távú, elfogadott gyakorlat szintén nagy súllyal esik latba a bíróság döntésében.
A Kúria ítélete azt üzeni, hogy a közös tulajdonhoz fűződő viták megoldása érdekében érdemes tiszteletben tartani az alapító okiratot, és a közösségen belül tisztázni a jogosultságokat, mielőtt a helyzet jogi útra terelődik. Az átlátható kommunikáció és a jogi keretek betartása elősegítheti a békés együttélést a társasházakban.