A Tetőtér Árnyékában – Jog és Igazság Közös Tulajdonban
Minden fontos részlet kerüljön bele a társasház alapító okirat módosításába!
Mi történt?
Egy társasházban lakást vásárló tulajdonosok (felperesek) jogi ügybe keveredtek az alapító okirat tartalma és a közös tulajdon használati szabályai miatt. Az ingatlan megvásárlásakor megkapták a társasház alapító okiratát, amely tartalmazta a közös ingatlanrészek használati rendjét.
Az okirat jelezte, hogy a tetőtér beépítését követően módosításra kerül sor. A tetőtér kialakítása után a módosított alapító okirat ugyanazokat a közös területi használati szabályokat tartalmazta, de nem tüntette fel a tetőtérben kialakított új ingatlanokat. A felperesek keresetükben a módosított alapító okirat részbeni érvénytelenségét kérték megállapítani.
Szerintük így egy fabatkát sem ér a társasház alapító okirat módosítás
A vitát az okozta, hogy az alapító okirat nem tartalmazta a tetőtérben kialakított ingatlanokat, ezáltal azok jogi helyzete bizonytalan maradt. A felperesek szerint ez érvénytelenné tette a módosított alapító okiratot, mivel nem tért ki az új ingatlanokra vonatkozó rendelkezésekre.
Hogyan döntött a bíróság?
Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasította. Indoklásában kifejtette, hogy a közös területek használatát szabályozó rendelkezések a társasház házirendjének részét képezik, de nincs jogi akadálya annak, hogy ezek az alapító okiratban is szerepeljenek.
Az alapító okiratban a dologi jellegű rendelkezéseket kötelező feltüntetni, de egyéb szabályok is belefoglalhatók, amelyek a tényleges használatot rendezik.
A bíróság rámutatott arra is, hogy a társasház tulajdonosai közgyűlési határozattal módosíthatják a közös területek használatát, amennyiben az nem ütközik jogszabályba.
A másodfokú bíróság helybenhagyta az elsőfokú ítéletet, megerősítve, hogy az alapító okirat kötelező tartalmi elemei mellett egyéb megállapodások is rögzíthetők benne, különösen a társasház közös tulajdon használatára vonatkozóan. Ugyanakkor a bíróság hangsúlyozta, hogy a társasházi törvény tartalmilag korlátozza az alapító okiratba bekerülő rendelkezéseket, és az eltérést nem engedi meg az e kérdésben meghatározott szabályoktól.
A Kúria döntése
A Kúria megerősítette a korábbi bírósági ítéleteket, kifejtve, hogy az alapító okirat nem érvényesíthető visszamenőlegesen az új tetőtéri lakások vonatkozásában, ha azok nincsenek benne kifejezetten feltüntetve. A Kúria szerint az alapító okiratában foglalt társasház közös tulajdon használati megállapodások kötelmi jogi érvénnyel bírnak, és csak valamennyi tulajdonostárs egyetértésével vagy bírósági úton módosíthatók.
Az ügy kimenetele
A Kúria ítélete megerősítette, hogy az alapító okirat nem érvényteleníthető pusztán azért, mert a tetőtéri lakásokat nem tartalmazza, azonban semmi sem áll egy újabb társasház alapító okirat módosítás útjába, ami elengedhetetlen az ingatlanok jogi helyzetének egyértelmű rendezése érdekében.
Konklúzió: mindig legyen naprakész a társasház alapító okirat!
A társasház alapító okiratában a kötelező elemek mellett kötelmi jogi érvénnyel rendelkező szabályok is szerepelhetnek, ám ezek módosítása csak a tulajdonostársak egyhangú döntése vagy bírósági eljárás útján lehetséges. Az eset rávilágít arra, hogy az alapító okirat pontos és naprakész vezetése kulcsfontosságú a jövőbeli jogviták elkerülése érdekében.