Hiába volt kulcsa, a(z) (első) felperest a zárt kapu akadályozta a közlekedésben…
Miért indult birtokvédelmi eljárás?
Egy négylakásos társasházban jogvita alakult ki két tulajdonos között, amely végül a Kúria elé került. A vita középpontjában egy előkertben elhelyezett vaskapu állt, amelyet a felperes (aki igényt terjeszt elő) biztonsági okokból kulccsal lezárt. Az alperes úgy érezte, hogy a kapu akadályozza őt a közös terület szabad használatában, ezért birtokvédelmi eljárást kezdeményezett. Az ügy során több bírósági fórum is eltérő álláspontra helyezkedett.
A felek közti vita kiváltó oka egy zárt vaskapu
A társasházhoz tartozó kert közös tulajdonban állt, így annak használatára minden tulajdonos jogosult volt. A felperes egy vaskaput szerelt fel az előkertben, amelyet kulccsal zárt le, és az alperes részére is biztosított egy kulcsot.
Az alperes azonban nem vette át a kulcsot, hanem a város jegyzőjéhez fordult, hogy birtokvédelmi eljárást kezdeményezzen, mert a kapu szerinte akadályozta a közlekedésben. A jegyző határozatában helyt adott a birtokvédelmi kérelemnek, és kötelezte a felperest a kapu zavartalan használatának biztosítására, valamint a zár eltávolítására. A felperes ezt a döntést sérelmezve pert indított.
Milyen bírósági döntés született a társasház birtokvédelem ügyében?
- Az elsőfokú bíróság ítélete:
Az elsőfokú bíróság kimondta, hogy a társasház közös területeit minden tulajdonos jogosult használni, de ezt nem teheti mások jogainak sérelmére. Az alapító okirat rendelkezéseitől a tulajdonosok nem térhetnek el egyoldalúan. Mivel a kapu lezárása korlátozta az alperes mozgásszabadságát, a bíróság elutasította a felperes keresetét, és helybenhagyta a jegyző döntését. - A másodfokú bíróság ítélete:
A másodfokú bíróság már eltérően vélekedett a birtokvédelmi eljárás ügyében, határozatával megváltoztatta az elsőfokú döntést. Indoklásában kifejtette, hogy a kapu kulcsrazárása nem akadályozta ténylegesen az alperest a kert használatában, hiszen a felperes biztosított számára kulcsot. Ennek alapján úgy ítélte meg, hogy a felperes nem követett el birtokháborítást. - A Kúria döntése:
Az ügy a Kúria elé került, amely végül hatályon kívül helyezte a másodfokú ítéletet, és helybenhagyta az elsőfokú döntést. A Kúria álláspontja szerint a kapu lezárása önkényesen, a többi tulajdonos megkérdezése és hozzájárulása nélkül történt. Mivel ez sértette az alperes birtoklási jogát, a felperes magatartása birtokháborításnak minősült.
Az ügy végső kimenetele: a kapu maradhat, a kulcsnak mennie kell
A Kúria döntése értelmében a felperes köteles volt megszüntetni a kapu kulccsal történő lezárását, ezzel visszaállítva a közös terület zavartalan használatát. Az ítélet megerősítette, hogy a társasházi közös területek használatát minden tulajdonos jogainak tiszteletben tartásával kell szabályozni, és az egyoldalú intézkedések jogellenesek lehetnek.
Konklúzió: a többi lakó jogait is figyelembe kell venni!
A fentiekből egyértelmű, hogy jogosan indult a birtokvédelmi eljárás. Ez az eset rávilágít arra, hogy a társasházi közös területek használata során minden tulajdonosnak figyelemmel kell lennie a többiek jogaira. Az egyoldalúan meghozott döntések – még ha biztonsági szempontok is indokolják – birtokháborításnak minősülhetnek. A jogviták elkerülése érdekében érdemes minden változtatás előtt a társasház közösségével és a közgyűléssel egyeztetni, hogy a közös használat minden fél számára elfogadható és jogszerű maradjon.