Szavaztunk, de mégse? – Társasházi demokrácia extrákkal.
Egy egyszerűnek tűnő társasház SzMSz-módosítás szövevényes története.
Hiába kérték, nem hívták össze a közgyűlést
Egy társasház SzMSz-módosítási eljárása kapcsán komoly jogi vita alakult ki, amely egészen a Kúriáig jutott. A társasház közös képviselője írásbeli szavazásra kérte a tulajdonostársakat a szervezeti és működési szabályzat (SzMSz) módosítása kapcsán.
Azonban a módosítás folyamatában több tulajdonostárs élni kívánt a közgyűlés összehívásához való jogával, amit az SzMSz is előírt bizonyos feltételek teljesülése esetén. A közös képviselő ennek ellenére nem hívta össze a közgyűlést, hanem az addig beérkezett szavazatok alapján kihirdette az SzMSz módosítását.
Egy tulajdonostárs (felperes) bírósághoz fordult, mert álláspontja szerint az SzMSz-módosítás így érvénytelen, mivel a közgyűlés összehívása kötelező lett volna.
Az ügy háttere
A hatályban lévő társasház SzMsZ szerint a módosítás írásbeli szavazással is történhetett volna. Azonban, ha az írásbeli szavazás eredménytelen, vagy ha a tulajdoni hányadok legalább egytizedével rendelkező tulajdonostársak módosító javaslatot tesznek, akkor a közös képviselő köteles 60 napon belül közgyűlést összehívni.
A felperes tulajdonostárs a tulajdoni hányad 13,08%-ának támogatásával kérte a közgyűlés összehívását a társasház szabályzat ügyében. Ennek ellenére a közös képviselő az addig beérkezett szavazatok alapján érvényesnek nyilvánította az SzMSz módosítását, és erről 15 nappal később értesítette a tulajdonosokat.
A felperes keresetében az SzMSz-módosítás érvénytelenségének megállapítását kérte.
A bírósági döntések
Elsőfokú ítélet: a társasház szabályzat módosítása így érvénytelen
Az elsőfokú bíróság a felperes javára döntött, és kimondta a társasház SzMSz-módosítás érvénytelenségét. Indoklásában kiemelte, hogy a közös képviselő jogsértően hagyta figyelmen kívül a tulajdonostársak közgyűlés-összehívási kérelmét. A bíróság megállapította, hogy az írásbeli szavazás eredménye nem felelt meg az elfogadáshoz szükséges többségnek, mert azok a tulajdonosok, akik kezdeményezték a közgyűlést, korábban „igen” szavazatot adhattak le, de ezt az aláírásukkal visszavonhatták.
Másodfokú ítélet: most akkor mégis csak érvényes a módosított társasház SzMSz?
A másodfokú bíróság az alperes társasház javára döntött, és megváltoztatta az elsőfokú ítéletet. A döntés szerint nincs jogszabályi alap az „igen” szavazatukat később visszavonó tulajdonosok voksainak érvénytelenítésére. Mivel a többségi támogatás így megvolt, az SzMSz módosítása érvényesnek tekinthető. Bár a bíróság elismerte, hogy a közgyűlés összehívása hasznos lett volna, végső soron nem tartotta azt kötelezőnek ebben az esetben.
A Kúria döntése: a közgyűlés összehívása kötelező lett volna
A felperes fellebbezése nyomán az ügy a Kúria elé került, amely végül az elsőfokú ítéletet hagyta helyben. A Kúria kimondta, hogy az írásbeli szavazás automatikusan megszakad, ha a tulajdonostársak módosító javaslatot tesznek, és ebben az esetben a közgyűlés összehívása kötelező. Ennek elmulasztása miatt a társasház SzMSz módosítása érvénytelen.
A Kúria ugyanakkor megerősítette azt is, hogy a szavazási eredmény késedelmes közlése önmagában nem elég ok az érvénytelenség kimondására. A döntés lényege tehát az volt, hogy a módosító javaslat benyújtása után a közös képviselő nem folytathatta volna az írásbeli szavazást, hanem kötelezően közgyűlést kellett volna tartania.
Mi lett a végkifejlet?
A Kúria döntése értelmében a társasház SzMSz módosítása érvénytelen, mert a módosító javaslat benyújtásával a közgyűlés összehívása kötelező lett volna. Ez azt jelenti, hogy a közös képviselő a jövőben nem hagyhatja figyelmen kívül a tulajdonostársak ilyen jellegű kezdeményezését. A döntés egyértelművé tette, hogy az írásbeli szavazásnak csak akkor van helye, ha nincs módosító indítvány.
Konklúzió: a társasház SzMSz-módosítás során figyelembe kell venni a tulajdonostársak kérését!
Ez az eset jól rávilágít arra, hogy a társasházi döntéshozatal során szigorúan be kell tartani az SzMSz és a jogszabályok által meghatározott eljárási szabályokat.
A Kúria állásfoglalása világossá tette, hogy a tulajdonostársak módosító javaslata érvényesen megszakítja az írásbeli szavazási eljárást, és a közgyűlés összehívása ilyenkor nem mellőzhető. A közös képviselőknek tehát érdemes körültekintően eljárniuk, hogy elkerüljék az ilyen jogi problémákat és az érvénytelen határozatokat.
A társasházi együttélés zökkenőmentes működése érdekében a jogszabályok betartása és az átlátható döntéshozatal kulcsfontosságú.