Kötelezettségvállalás bejegyzés előtt
Érvényes a társasház döntése, ha még papíron nem is létezik?
A társasház alapítása megtörtént, de a földhivatali bejegyzés évekbe telt
Ez a történet igazolja, hogy néha a jogi idővonalak nem egyértelműek. A társasház alapító okirata ugyan elkészült, de a földhivatali bejegyzés éveket csúszott. Eközben a közösség nem tétlenkedett: a közgyűlés határozatot hozott, amely alapján az intézőbizottság tagjai, köztük a felperes is, költségeiket elszámolhatták, sőt, a felperes havi tiszteletdíjat is kaphatott számla ellenében. Mindez rendben is ment… amíg a társasház bejegyzése után valaki úgy nem döntött, hogy mégsem jó ez így.
Az ügy háttere
A felperes keresetet nyújtott be, követelve a megbízási díját és a költségtérítést a társasháztól. Az alperes, vagyis maga a társasház, azonban arra hivatkozott, hogy a bejegyzés előtti döntések nem kötelezik őt, és egyébként is, az idő múlása miatt az igény elévült. De vajon egy társasház valóban kihúzhatja magát a saját múltbéli döntései alól?
A bírósági döntések
Első fok: Köt a múlt!
Az elsőfokú bíróság közbenső ítéletében megállapította: a társasház alapítása jogilag megtörtént, ezért bizony kötelesek fizetni. Az indoklás szerint a tulajdonközösség döntései visszamenőleg is érvényesek a bejegyzéstől számítva.
Az elévülést sem találta megalapozottnak, hiszen a felperes többször is fizetési felszólítást küldött, amelyek megszakították az elévülést. Hiába döntött tehát a közgyűlés úgy, hogy nem fizet, ettől még a követelés jogszerűen fennáll.
Másodfok: Ha egyszer elismertük, nem vonhatjuk vissza
Az alperes fellebbezett, de a másodfokú bíróság helybenhagyta az ítéletet. Rámutatott, hogy az alperes egy másik perben már elismerte, hogy a bejegyzés előtti határozatok visszamenőleg is érvényesek – így most nem érvelhet ennek az ellenkezőjével. Az önellentmondás nem a legerősebb jogi taktika…
A Kúria döntése: Hiába csúszott a társasház bejegyzése…
A legfelsőbb bírói fórum, a Kúria sem látta indokoltnak az ügy újragondolását: elutasította az alperes felülvizsgálati kérelmét, és fenntartotta az addigi ítéleteket. Megerősítette, hogy egy bejegyzés előtt álló tulajdonközösség önállóan vállalhat kötelezettségeket, és azok a társasház bejegyzése után is érvényben maradnak. Függetlenül attól, hogy a bejegyzés jóval később valósult meg, mint a társasház alapítása hivatalos okirattal.
A Kúria arra is rámutatott, hogy a társasház ugyan nem jogutódja a korábbi tulajdonosi közösségnek, de ettől még ugyanazok az emberek alkotják – így a kötelezettség is velük marad.
Konklúzió
Egy kis érdekesség: társasház alapítása már akkor is lehetséges, ha az ingatlan még fel sem épült teljesen. És innentől kezdve bizony már vannak jogi kötelezettségek.
Ez az eset világosan megmutatja, hogy egy társasház nem mentesülhet a bejegyzése előtti döntései alól pusztán azért, mert akkor még nem volt „hivatalosan” társasház. A közösség jogi értelemben folytonos, és ha egy döntést meghoztak, annak következményei vannak – akár évekkel később is. Ha tehát egy társasház a megalakulás előtt kötelezettségeket vállal, azokkal a bejegyzés után is számolnia kell.