Az ingatlannal együtt a közösköltség-tartozás is új gazdára talált!
A jogvita kiindulópontja a közösköltség-tartozás volt
Egy társasház közös költség tartozása miatt indult jogi ügy, mely az új tulajdonos és a társasház közötti jogvitává alakult. Az alperes (vevő) egy olyan társasházi ingatlant vásárolt, amely már tartozott a közös költségekkel, melyek az előző tulajdonos által halmozódtak fel.
A társasház (felperes) a költségek megtérítése érdekében először levelet küldött a vevőnek, majd fizetési meghagyást bocsátott ki. A vevő a meghagyásra reagálva részben rendezte a tartozást, ám a fennmaradó összeg és járulékai miatt peres ügy indult.
Melyek a közös költség szabályai lakásvásárláskor?
A közös költség szabályai lakásvásárláskor viszonylag egyértelműek. A vevő a társasházi ingatlant megvásárolva átvette a közös költség tartozást is, hiszen az alapító okirat szerint a tulajdonos jogutódlás során felelős a közös költség kiegyenlítéséért.
Az ingatlan adásvételét követően azonban a közös költség tartozása tovább növekedett, és a társasház nem fogadta el a vevő által javasolt módosított fizetési terveket. A felperes (társasház) pert indított, mivel a tartozás nem csökkent, és a vevő nem fizette be a fennálló közös költségeket.
A bírósági döntések
Elsőfokú bíróság: a közös költség szabályai szerint a vevőnek fizetnie kell
Az elsőfokú bíróság úgy ítélte meg, hogy az alapító okirat értelmében a vevő köteles helytállni a közös költségekért, mivel a tulajdonjog átszállásával a terhek is a vevőre szálltak át. Ennek alapján a bíróság a felperes keresetét teljes mértékben támogatta, és kötelezte a vevőt a tartozás megfizetésére.
Másodfokú bíróság: ennél azért összetettebb a helyzet
A másodfokú bíróság módosította az elsőfokú ítéletet, és a marasztalás összegét csökkentette. A bíróság szerint a vevő felelőssége csak abban az esetben áll fenn, ha a közös költség hátralék miatt jelzálogjogot jegyeztek be az ingatlanra, vagy ha a tartozást kifejezetten átvállalta az eladótól. Az alapító okirat és az SZMSZ érvényességét is vizsgálták, és megállapították, hogy azokban jogszabállyal ellentétes rendelkezések találhatóak.
A Kúria döntése: helytálló a közösköltség-tartozás követelése
A Kúria végül helybenhagyta az elsőfokú bíróság döntését, és megállapította, hogy a társasház alapító okirata és az SZMSZ alapján a vevőre is kötelező érvényűek a közös költség szabályai. A Kúria szerint jogilag indokolt a vevő felelőssége, és a keresetnek megfelelően kötelezte őt a fennmaradó tartozás rendezésére.
Az ügy kimenetele
A Kúria ítélete értelmében a vevő köteles megfizetni az elmaradt közös költségeket. A döntés alapján a tulajdonos jogutódlás során átvállalja a közös költségekhez kapcsolódó kötelezettségeket, ha az alapító okirat vagy az SZMSZ ezt előírja. Ez az ítélet megerősítette a társasházak jogait a közös költség tartozások érvényesítésében.
Konklúzió: a közös költség szabályait így is be kell tartani
Ez az ügy egyértelműen rávilágított arra, hogy az ingatlan adásvétel során a tulajdonjoggal együtt a kötelezettségek is átszállnak az új tulajdonosra. A társasházak alapító okiratai és a közgyűlés határozatai jogilag meghatározzák a közös költségek elosztását, és ezek betartása elengedhetetlen a jogviták elkerülése érdekében.
A Kúria döntése hangsúlyozza, hogy a társasházi ügyekben a jogi szabályozás és a közös tulajdon használata mindig egyértelműsítést igényel. Az adásvétel előtt ezért javasolt a közös költségek tisztázása, hogy elkerüljük a hasonló jogvitákat.